深圳刚需图鉴：要给孩子付个首付，上半年有多少家庭在换三房？
2019年上半年，“稳”字贯穿整个房地产市场，成为今年市场的主基调。而具体的上半年楼市情况如何？下半年是否该出手呢？
8月4日晚，深圳中原地产联合深圳新浪乐居、在深圳福田中心书城围绕《2019深圳刚需图鉴，下半年该出售吗》这一主题展开现场干货分享。一起来看看精彩回顾吧~
深圳中原地产董事总经理郑叔伦，就土地、新房、二手房、公寓四个部分进行了2019年上半年楼市分析及下半年预判。
2019年上半年深圳全市土地共计成交18宗，同比减少5宗；成交用地面积为35.12万平，同比减少64%。
虽然成交宗数和成交面积都有下降，但上半年的土地成交金额却大幅上涨，达到了292.22亿元，是去年同期的3.2倍。
一直以来，深圳土地都比较稀缺，且大部分土地都被建成安居房，只有少部分才留给开发商建设商品房。
而在今年六月，深圳却一次性拿出5宗土地来进行集中拍卖。拍卖竞争十分激烈，引来了全国80多家发展商前来竞拍，举牌三百多轮，最终5宗地均达到最高限价，以总价224亿成交！
“面包限价，面粉涨价”，开发商在这样一个利润相对薄弱的情况下，依旧普遍看好深圳房产，这很大程度给市场打了一个强心剂。
此外，从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。数据显示，居住用地成交17.03万平，占比接近五成。
而从各区土地成交分布来看，上半年土地供应住宅用地主要集中在光明新区，光明新区未来会逐渐变成焦点。同时，龙华、宝安近几年依旧是核心区域。
深圳新房市场比较特殊，其成交规模在一线城市当中是属于体量相对较小的。
当前，深圳新房市场基本还处于供不应求的状态，其成交量很大程度上取决于供应量，供应大就成交多，供应少就成交少。而今年深圳供应呈现大幅上升，随之成交也取得大幅上升。
上半年，光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升。其中，光明区成交2702套，是去年同期数据的12.6倍，或许值得置业者格外关注。
由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。
从成交数据来看，上半年成交持续火爆的诸如万科星城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段，均价也多低于5万。
沙井作为上半年最热片区，未来规划诱人，且入市项目以大体量的住宅项目为主，大体量的住宅项目整体配套更完善，并有地铁在建，也是一个值得重点关注的片区。
2019年上半年，公寓供应量大幅增加，但受到“限售”政策的影响，公寓的成交热度远不如住宅，同比去年也有所下滑。
从区域上看：2019年上半年商务公寓的成交，南山、宝安和龙岗为成交主力。
从价格上看：2019年上半年公寓的成交进一步集中在300万以下价段，同时1000万以上公寓成交占比也有所提升。
从面积上看: 以刚需为主，小户型依然是最受欢迎的公寓产品，主要是45㎡以下的小户型公寓。
在粤港澳大湾区政策的利好下，深圳楼市再次获得了市场的关注，不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。
二手市场今年有一定回落，而且由于新房限价的原因，一二手房产出现倒挂现象，投资气氛不够浓厚。
2019年上半年政策面虽然平静，但是二手市场成交分化严重，起伏也较大。
一季度成交回暖，一方面，政策面向松的预期加大；另一方面，粤港澳大湾区规划纲要出台，深圳作为大湾区核心城市，房地产长期价值凸显；同时，自去年下半年开始，深圳二手房跌入近几年的低谷，成交异常低迷，需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下，年后刚需和投资客入市大幅增加，成交也快速回升。
上半年豪宅转冷，新房豪宅项目较去年明显降温，二手也以观望态势为主，成交乏力，反而刚需盘更受到关注。龙岗等低价区域受到置业者青睐，3房成为最受欢迎的户型。
从成交总价上看，250-500万价段仍为成交主力，占比约53%，占比继续扩大。而800万以上两个价段的下滑，也反映出了上半年豪宅市场成交不够理想。
当前，全国一二线城市反弹过于迅速，部分城市价格上升明显，政府开始收紧房地产市场。政府收紧房地产市场、多城出台政策、信贷管控加强、加上外围环境严峻，经济下行压力剧增，市场会逐步降温。
从上半年来看，最受置业者喜爱的是90~144㎡的新房和60~90㎡的二手房，250-500万价段最受购房者青睐，而3房则以36%的成交占比成为在众多家庭中最受欢迎的户型。
潘传灿：不确定性。现在很多政策、土地出让、旧改、对购房者心里产生不确定性。同时另外一个不确定是购买刚需、豪宅的时候，深圳市场是非常明显。单价10万元不一定是豪宅，好的价格不一定是户型。
艾振强：我的关键词就是稳。深圳的稳不是静态的稳，而是动态的稳。今年四五月份的时候，二手房交易8000套，我觉得这个不是很关键的原因，关键是四五月份的成交，另外一个就是6月份土地的成交，全国各地的开发商或者购房者还有一些其他新闻刷屏。我觉得全年还是会保持平稳的态势。
郑叔伦：上半年的词是“刚”。现在深圳的房地产市场进入了一个价格为主导的市场，买豪宅的都在观望，现在购买主力群变成了刚需，4万多、2万多特别受欢迎。其实每个人的情况都不一样，今年上半年是刚需为主导，所以我用的词是“刚”。
艾振强：其实我觉得每个人的情况都不太一样，收入情况、家庭情况、未来的工作地方，每个人的不一样，导致给你的建议不一样。做一个专业的置业计划，你拿着这个计划书就可以用了。在深圳纯粹看便宜的话，坪山最便宜，但是政府大力投资，我觉得现在是你反而可以关注的时候。
总体来说，资金雄厚一点的话，更建议往西部看，现在有很多企业在跟着产业走，往南山、宝安搬，政府的这种投资当然也有作用，但是深圳政府是相对来说是倡导小政府大市场的，政府主导的作用会更加全面。刚才郑总分享的时候也说了光明新区，整个深圳的土地不多，光明新区这一块的土地多，政府的投入相对也会多，投入的空间会比较大。
潘传灿：说到这个话题的话，我个人觉得跟每个人现在所在的工作区域有关系，区域的规划，在两个方面一个城市的基础建设，第二个是城市的轨道建设。
深圳明年有两个地铁线开通，建地铁就是建城市，所以我们个人认为除了价格洼地选择以外，还有一个就是地铁开到哪里去就买到哪里去。地铁在建设中房价有30%的涨幅，建成的时候又有一个30%上涨的幅度，这个在龙华、龙岗已经实现了。未来深圳的光明、坪山没有通地铁，这些地方应该是大家比较关注的，还是以轨道建设的物业为准。
首套房、刚需房，我觉得应该选地段、品牌开发商，资金比较强的情况下，相对而言我觉得选大户型、配套好的房子比较好一些。
郑叔伦：作为购买者，想在深圳置业是比较被动的，没什么主动权。现在新房供应主要在龙岗、宝安、龙华。
两年多了一个很火的地方，一个叫坪山，一个叫光明。如果你是想买价格比较便宜的话，目前从新房的价格角度来看的话在坪山。你想炒房的，我不建议，收租的还不够。关内房租金的回报、出租率比较高。另外要考虑工作的地方、考虑自己生活的习惯，每个区域有不同的楼盘，每个地区的户型都有。
郑叔伦：说起来高铁、轨道也好，的确可以把人与人之间的距离缩短。现在也有客户考虑去坪山，也是得益于轨道交通的发达。从宏观角度看，我们都是大湾区的一员。如果我们把大湾区作为一个整体看的话，你去惠州、东莞买房，我觉得问题不大。目前他们的房价跟深圳还是有一定的落差，但是也要计算时间成本、交通成本等。
艾振强：前两年没调控的时候，有个说法以前叫做来了就是深圳人，这几年大家说来了就是东莞人、惠州人、中山人。深圳离你很近，深圳的房子和房价离你很远。确实会有很多的人无论是出于自住、投资都会考虑在深圳周边买房。
整体来看，因为深圳面积比较小，如果把惠州、东莞、中山考虑进来可能也跟北京面积比较多，研究不同的城市在分化，包括刚才谈到的深圳，像坪山跟西部的沙井、松岗这种地方就是天壤之别。
如果东莞、惠州、深圳，最好肯定是深圳，其次是东莞，然后是惠州。9月马上有条轻轨连接广州、东莞、惠州，我觉得还是要根据情况，东莞有一定的升值潜力，而且东莞的各个站点离深圳比较近，如果你在宝安工作，在深圳置业压力比较大，可能考虑在东莞靠近地铁的物业，可以考虑广州或者广深线境内的区域，因为广深的轻轨很多是跟高铁、地铁、跟机场接驳，这些区域还处于开发之中，现在如果不急着要住，或者现在要做投资的，现在这个可以做一个考虑。
潘传灿：其实深圳非常小，惠州大亚湾的房子50%都是深圳人买的，深圳的购买力非常强。第一个是被迫型的，在深圳实在买不起房子的，被外因型的客户；第二个我手上有闲钱；第三类是主动型的。因为东莞、惠州还是有很多的社区、项目，所以很多经济实力比较雄厚的买东莞房子养老。其实给他们一个选择，应该首先是买大社区，第二个买轨道旁边的大社区，买轨道沿线还有学位的大社区。
对于纯粹投资买东莞、惠州房子的购房者，我觉得这个时候应该选项目，我个人还有比较推崇东莞，因为惠州跟深圳的差距比较大，东莞跟深圳的连接相对比较近，东莞的融合度比惠州的融合度比较高。同时还需要实地跑盘，多感受一下。
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